임대차 3법이란?

 

 

 

안녕하세요

방프개입니다.

 

코로나로 인해 유동성이 풍부해진 시기에

부동산은 빼놓을 수 없는 투자 방법 중 하나인데요.

최근 부동산과 관련된 뉴스를 보셨으면

아마 임대차 3법에 대해 많이들 들어보셨을 거예요.

 

지난 7월 30일에 우리나라 부동산 시장에 많은 영향을 끼칠 것으로 예상되는

주택임대차 보호법 개정 법률안이 국회 본회의를 통과했었습니다.

 

따라서 전세나 월세에 살고 있을 임차인과,

세를 내주고 있는 임대인 분들 모두가 알아두어야 할 

임대차 3법에 대해 정리해보도록 하겠습니다.

 

# 임대차 3법 이란?

전월세신고제 · 전월세상한제 · 계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 ‘주택임대차 보호법’ 개정안과

'부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 말한다.

계약갱신청구권제와 전월세 상한제를 담고 있는 주택임대차 보호법은

2020년 7월 30일 국회를 통과한 데 이어 7월 31일 국무회의를 통과하면서 바로 시행됐다.

또 전월세신고제의 근거가 되는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은

7월 28일 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과해 8월 4일 본회의를 통과했다.

[출처 : NAVER 지식백과]

 

 

 

 

 

임대차 3법은 주택임대차 보호법 및 부동산 거래 신고법 개정을 통한

계약갱신청구권제, 전월세상한제, 전월세신고제 이렇게 3가지가 개정된 것입니다.

 

1. 계약갱신청구권제란?

 

임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다.

임차인의 전세 거주 기간은 처음에 계약할 때 2년 계약을 하는데

그 기간을 2년 더 늘릴 수 있는 것입니다.

갱신을 원하는 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지

계약갱신 요구를 하면 됩니다.

 

단, 임대인이 임대차 계약갱신 시점에 해당 주택에서 직접 거주하기를 원한다면

예외가 적용돼 계약 갱신을 하지 않아도 되는데요.

하지만 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 다시 재임대를 하거나

실거주를 하지 않을 경우 임차인은 임대인에게 손해배상 신청을 할 수 있습니다.

 

또한 임대인 입장에서 계약 갱신을 거절할 수 있는 경우도 있는데요.

임차인이 월세를 2기 이상 연체하거나 임차인의 동의 없이 목적물의 전부 또는 일부를

전대(다른 사람에게 임대) 한 경우, 고의로 기물을 심각하게 파손한 경우 등이 있습니다.

 

2. 전월세상한제란?

 

전월세상한제란, 말 그대로 전/월세에 상한선을 두는 건데요.

이번 임대차 3법으로 계약 갱신 시 임대료를 올릴 수 있는 상한을 5% 범위 내로 제한하는 것입니다.

각 지방 지자체장들은 5% 내에서 상한선 비율을 결정할 수 있습니다.

단, 새로운 임차인과 계약을 할 경우에는 전월세 상한제 적용을 받지 않습니다.

또한 계약을 1회 갱신하여 4년 계약이 끝났을 경우, 재계약 시에도 5% 상한제 적용을 받지 않습니다.

 

3. 전월세신고제란?

 

마지막으로 전월세신고제란, 전월세 계약 시 30일 이내에 계약자 신고를 해야 하는 것입니다.

계약자의 실거래 정보를 취합하여 시의성 있는 시세 정보를 제공하기 위한 제도인데요.

앞의 두 법은 바로 시행에 들어갔지만 전월세신고제는 2021년 6월부터 시행될 예정입니다.

 

이외에도 바뀌는 임대차 3법을 위한 추가적인 조항들도 준비 중이라고 합니다.

 

# 임대차3법 후속 조치들

 

먼저, 집주인들이 전세를 월세로 돌리게 될 경우 세입자들의 부담이 커질 것을 우려해

전월세 전환율을 낮추기로 했습니다. 현재 4%에서 2.5%로 낮아지는데요.

예를 들면 전세 5억 원 주택을 보증금 3억 원에 월세로 전환할 경우

기존에는 차액인 2억에 대한 4% 로 계산해 월세가 약 67만 원이지만

앞으로는 약 42만 원으로 줄어드는 것입니다.

 

또한 허위 계약갱신 거절에서 임차인을 보호하기 위해 퇴거 이후에도

일정 기간 주택의 전입신고, 확정일자 현황 등을 열람할 수 있도록 정보 열람권을 확대할 예정입니다.

집주인이 직접 살겠다고 전세계약 연장을 거부해놓고 실제로 다른 세입자를 구할 경우,

떠난 세입자가 현황을 열람해 신고할 수 있도록 하는 것입니다.

 

이 외에도 임대차 3법 시행 후 과도기에 발생할 수 있는 분쟁을 해결하기 위해

현재 6곳의 분쟁조정위원회도 추가로 6곳을 설치할 예정이라고 합니다.

 

이 글을 적으면서 임대차 3법이 개정되고 난 뒤

현재 시장에 어떠한 영향을 끼치고 있는지 좀 확인해봤는데요.

 

 

법안이 발의되기 전부터 임대차 3법이 시행되면 전세값이 폭등할것이란 예상은 있었습니다.

기우는 현실이 되었고 전세값 폭등에 매물까지 줄어들고 있는 것 같습니다.

 

법 개정 이후 한 번 계약을 하게 되면 임차인이 원한다면 최대 4년까지 계약이 가능하고

전세금을 높이는데도 한계가 있으니 애초에 계약을 할 때 전세값을 높여 계약을 하려고 하는 곳이 많은 것 같습니다.

또한 기존에 저가 거래된 매물들은 계약갱신권으로 인해 시중에 나오지 않을테니 매물은 더 줄어들것이구요.

 

전세 폭등에 대한 대비책으로 깡통 전세 대비를 위해 전세보증에 대한 비용을 임대인에게

부담하는 방안을 검토중인 것 같은데...

이미 수없이 많은 부동산 정책에도 불구하고 끊임없이 오르고 있는 부동산 가격을 보면

이런 주먹구구식 대책으론 절대 부동산 시장이 안정되게끔 할 수 없을 것 같습니다.

 

이상 임대차 3법에 대해 알아보았습니다.

모두를 위하는 정책일순 없겠지만 주거안정을 위해 지속해서 개선해 나갔으면 하고

새로운 임대차 3법을 꼼꼼히 챙겨 합리적이고 안심할 수 있는 거래를 하셨으면 좋겠습니다.

 

감사합니다.